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光买地不建房?李嘉诚式囤地失效,多处闲置土地被回收

发布日期:2022-10-04 21:24    点击次数:160

房地产火爆的那些年,也创造了不少神话。楼盘遍地开花,土地屡屡拍出天价成交价。可最近几年,楼市好像悄悄发生了变化。李嘉诚这样的行业大鳄,居然也出现了囤地失效,被政府收回多处闲置土地。这其中,究竟发生了什么?

一、开发商为什么要囤地

开发商买地原本是常规操作,买了地就是为各种建设用地。在我们的正常逻辑里,拍下一块土地意味着要支出高昂的费用。当然要立刻规划造楼、造商业体,通过销售实现盈利,获取更多的现金流。

早年一房难求,房地产行业供不应求。在这样的前提下,如果手里握有足够多的地皮,就意味着能够建设出更多的商品房,得到更高的利润。这也是为什么曾经有那么一段时间,屡屡有热门地皮被拍出天价。

即便现在房地产现状已经从一房难求逐渐过度到供需平衡,但因为房产能够带动一系列经济的发展,市场依然火热。开发商还是会前赴后继地投入买地囤地的行列,以保障自己在行业的竞争力。

既然如此,为什么会出现开发商大量囤地但不建房的情况呢?囤地不建房并不是这两年才有的,而是已经存在了很多年了。早在房地产行业还在风口的时候,房价、地价都跟坐了火箭一样一路飞升。

开发商甚至可以做到不用投资建房,光靠囤积地皮就可以坐享土地增值的差价,真正实现“躺赚”。所以很多开发商都会周期性地拍土地,用这样的模式来赚高额的地价差利润。

开发造楼会投入大量的资金,后续能不能盈利全看房子卖得好不好。即便是房地产行业的知名大鳄,也无法保证售房情况一定会达到自己的预期。楼盘卖得怎么样,能获取多少现金流,当中还是存在不少变数的。

但囤地不建房就不一样,什么都不用做,等地价涨到预期,转手就卖了。低风险,高收益,可以说是资本最喜欢的投资了。

二、开发商囤地现状如何

人只有那么多,楼却遍地生花。这就注定了囤地不建房,仅靠土地增值获得收益的模式是昙花一现。

经济学家任泽平曾经给出过这样一组数据,从1978年到2018年,短短的40年间,我国城镇住宅存量就从14亿平迅速增加到276亿平,住房套数更是从3100万套激增到3.11亿套。

假设三代同堂一家五口,这三亿套房子想要住满就需要15亿人。而事实上,2019年的城镇常住人口是9亿。更重要的是,这是2019年的数据。在房地产井喷发展的这几年里,空关的商品房数量只多不少。

这些依法取得土洞使用权的土地,没有经过当地人民政府的批准,超过了未动工开发建设的规定期限,就成为我们所说的闲置用地。

李嘉诚当年囤地有多惬意,如今就有多狼狈。他旗下的和记黄埔地产(成都)有限公司在东莞厚街的海逸豪庭项目,就因为囤地95月被征收了将近8千万的土地闲置费。即便立即投入建设,恐怕也无法扭转亏损。

李嘉诚囤地带来的后果还不止如此,和记曾因为捂地、捂盘等不良行为被成都高新区禁止新增融资和贷款。一方面被征收高额土地闲置费,一方面又被禁止新增融资、贷款,无法投入建设。李嘉诚的处境,可见一斑。

囤地不是李嘉诚个例,全国批而未建的闲置土地不断增加,有些地方存在着大量的闲置土地。这些土地该如何处置,也成为大众关注的目标。今年国务院印发了《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》,闲置土地就是目标之一。

多省市已经开始着手处置闲置土地,比如位于郑州的恒大养生谷,因恒大自身原因闲置了超过两年。荥阳市国土资源局便收回了4宗商业用地的土地使用权,总面积15.86万平方米。

土地使用权被收回,业主自然着急。恒大安抚业主时表示,无偿回收不现实,土地使用权既然被收回了,那么土地出让金就应该退回。恒大拿回了土地出让金,就会继续造房子,不会让项目烂尾。

但当地政府却表示,是否无偿回收如今还没有定论,一切还要看出台的相关政策。也是,毕竟当初恒大是承诺了开工时间的,严格来说是恒大违约在先。

结语:

如今各地处置闲置土地、盘活土地资源都在如火如荼地进行中,曾经的香饽饽囤地,如今变成了烫手山芋。但对于大众而言,闲置土地被处理有助于重建楼市,让楼市归于平稳。开发商不会再为了囤地拍土地,也不会有炒房族影响房市。



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